Profit – červen – BS a ČKRK

Jak podle vašeho názoru dopadne úvěrová krize vyvolaná americkou hypoteční krizí na český nemovitostní trh?

Po šesti měsících letošního roku můžeme říci, že dopad nemovitostní krize ve Spojených státech neměl na náš trh žádný dopad. Zpomalení trhu s nemovitostmi má, podle mého názoru, zcela jiné příčiny. Po zcela výjimečném roce se vracíme spíše k eropskému normálu.

Je český nemovitostní trhu již přehřátý?

V žádném případě. Stále, zejména v druhém pololetí, předpokládáme průměrný růst kolem pěti sedmi procent. Daleko větší růst však očekáváme v některých regionech jakými jsou např. Ostrava, Hradec králové nebo Jablonecko.

Kde jsou na tomto trhu bubliny, jež hrozí prasknutím?

O bublinách bych zatím v této souvislosti nemluvil. Je ale jasné, že některé nemovitosti, resp. jejich ceny dál neporostou. Půjde zejména o takové, které nemají dobré napojení na nezbytnou infrastrukturu, vybavenost apod. Svou roli hrají i takové „maličkosti“ jako je snadné připojení plynu, městského vodovodního řadu nebo i kanalizace. A nehraje roli zda jde o příměstskou nemovitost nebo objekt na venkově.

Jak ovlivní očekávaný pokles tempa růstu české ekonomiky trh s nemovitostmi?

Snížení růstu domácí ekonomiky v řádu jednoho dvou procentních bodů nebude mít na trh s nemovitostmi nijak zásadní vliv. Lidé, kteří uvažují o nákupu či prodeji nemovitosti, chtějí řešit svou bytovou otázku, neuvažují v horizontech týdnů či několika málo měsíců. O přesnějších číslech ale budeme moci hovořit nejdříve příští rok.

Očekávané snížení ochoty bank půjčovat nutně zapůsobí na vývoj na trhu nemovitostí. Jakou měrou podle vás?

Tady bych s vámi až tak nesouhlasil. Jak už jsem v úvodu poznamenal, atributy americké krize jsou naprosto odlišné od aktuálního vývoje u nás. Minimálně v tom, že naše banky jsou v půjčkách na nemovitosti daleko obezřetnější a dbají na jejich potenciální likviditu.

Kde jsou na tomto trhu nejcitlivější místa, na kterých se jako první projeví problémy typu credit crunch či zpomalení ekonomiky?

Jestliže máte stále na mysli trh s nemovitostmi, pak se domnívám, že nejdříve se nějaké změny projeví u obchodování s některými sídlištními nemovitostmi nebo s tzv. „sídlišti naležato“ z první poloviny devadesátých let. Taková ta podnikatelská baroka, předimenzované satelity bez odpovídajícího servisu atd.

Kam se bude trh dál ubírat? Od kvantity ke kvalitě?

Tento vývoj musí nastat.

Bude to o tom, že kupující začnou preferovat skutečnou kvalitu a všímat si jí více než ceny?

Cena bude hrát svoji roli vždy. Ale odpověděl bych asi slovy prodejce automobilů: to co jste si před pár lety musela při koupi nového vozu objednat jako dodatečnou nadstandardní výbavu, je dnes v „základu“. Jde o přirozený vývoj.

Je konec „rychlokvašek“ na klíč?

Ta doba se podle mého názoru pomalu blíží.

Klesne výstavba nových domů a naroste zájem o rekonstrukce? Klesne cena nových bytů, protože jich trh nabízí již příliš a za vyšroubované ceny?

Podívejte se například na dnešní průměrné ceny. V Praze je to zhruba 50.000 tisíc za metr čtvereční, v Hradci králové něco přes třicet. Ale v atraktivních lokalitách, historických čtvrtích, na výjimečných místech, kde jsou možnosti nové výstavby vyčerpané jsou tyto ceny překračovány i pětkrát. A to jsou častokrát případy kvalitních rekonstrukcí nebo dostaveb proluk po stržených nevyhovujících objektech

Podle zprávy o finanční stabilitě, kterou vydala ČNB, dochází od poloviny roku 2006 k rychlému růstu cen nemovitostí, a nadměrně rychlý růst cen označuje za riziko pro tento sektor – ve vztahu k předlužení kupujících – viz ukazatel price-to-income. Za nejrizikovější oblast označuje Prahu. Jaký je váš názor na možné riziko pro trh nemovitostí vyplývající z vývoje uvedeného ukazatele?

Souhlasím s názorem, že doba spekulativních nákupů v podstatě jakékoli nemovitosti bez příslušné ekonomické rozvahy končí. Znovu ale zdůrazním: loňský rok byl z celé řady důvodů výjimečný a v podstatě neopakovatelný. Dnes dochází ke zklidnění celého trhu. Za další je úroveň zadluženosti domácností stále ještě jedna z nejnižších v EU a podle průzkumů jsou výdaje na bydlení u našich domácností stále na prvním místě. Jinak řečeno si myslím, že se chovají stále racionálně.

Za další negativní signál označuje ČNB nárůst rozdílu mezi nabídkovými cenami a cenami finálních transakcí, který lze vnímat jako signál snižující se tržní likvidity. Váš názor?

Se stoupají nasyceností trhu jde o přirozený vývoj.

V loňském roce došlo podle ČNB k dalšímu snížení nárůstu nabídkového nájemného a tedy k dalšímu poklesu „výnosu z nájemného“, takže už je dokonce pod výnosem dlouhodobých dluhopisů. To podle ČNB znamená nižší výnosnost a vyšší rizikovost spekulativních nákupů nemovitostí financovaných hypotečními úvěry a riziko pro trh. Váš názor?

Je stále více zřejmé, že se „ceny“ za bydlení pomalu sjednocují a rozdíly mezi regulovanými a komerčními nájmy, především v regionech, se zmenšují. Tento trend potrvá i v příštích letech. A v roce 2012 jej přiživí byty, které budou muset nájemníci uvolnit - pokud začne za dva roky platit změna občanského zákoníku, podle níž bude moci majitel ukončit nájemní smlouvu bez udání důvodu a nájemník se bude muset nejdéle za dva roky vystěhovat. Např. nájmy v Brně, klesly podle zjištění Institutu regionálních informací o 0,3 procenta. Kdyby se takto nájem snižoval příštích dvanáct měsíců, klesne o 3,6 procenta. Vývoj v uplynulých měsících tomuto očekávání téměř odpovídá: za deset měsíců od loňského srpna v Brně kleslo měsíční nájemné ze 119 na 116 korun za čtvereční metr, tedy o 2,5 procenta. Z větších měst zaznamenaly pokles České Budějovice, Hradec Králové i Ostrava. Tam za měsíc kleslo tržní nájemné dokonce o 3,6 procenta na 111 korun za čtvereční metr měsíčně.

Protože na růst cen nemovitostí v letech 2006-7 reagoval sektor developerů zvýšenou aktivitou, značně u nás narostla rozestavěnost bytového fondu. Pokud by došlo k nasycení trhu nových bytů a zastavení růstu cen rezidenčních nemovitostí, narost by podle ČNB podíl rizikových úvěrů poskytnutých tomuto sektoru. Jak velké toto riziko podle vás je?

Jde o trochu spekulativní otázku a měla by být směřována spíše na developery. Přesto se domnívám, že potenciální riziko je malé.

Jak pravděpodobný je podle vašeho názoru jeden ze zátěžových scénářů ČNB – krize trhu nemovitostí? (scénář počítá s tím, že domácí nemovitostní trh se nasytí, dojde k poklesu cen o 30 procent, což vyvolá problémy sektrou developerů. Jinými slovy nenaplní se optimismus developerlů ohledně objemu budoucí poptávky a stále rostoucích cen nemovitostí. Výrazně naroste počet nesplácených úvěrů, které banky poskytly developerům).

Jde znovu o extrémní scénář. Za realitní trh bych řekl, že žádný podobný neočekáváme.