Zprostředkování prodeje nemovitostí a exekuce

Nařízení exekuce má pro uzavírání obchodních vztahů s osobami, proti nimž je exekuce vedena – povinným, zásadní význam. Tento stručný příspěvek má za úkol uvést čtenáře, zejména realitní makléře, do situace, kdy je vedena exekuce proti vlastníkovi nemovitosti, o jejíž prodej, resp. zprostředkování jejího prodeje je eminentní zájem.

Na prvním místě je třeba upozornit, že nařízení exekuce, příp. soudního výkonu rozhodnutí, znamená pro dlužníka zákaz jakkoli nakládat se svým majetkem (vyjma obvyklého obhospodařování a běžné obchodní činnosti). Porušení tohoto zákazu znamená neplatnost takového právního úkonu. Je sice pravdou, že dle novely exekučního řádku účinné od 1. listopadu 2009 je tato neplatnost relativní, tj. právní úkon se považuje za platný až do chvíle, než se jeho neplatnosti některá z osob zúčastněných na exekučním řízení nedovolá, ale vzhledem k tomu, že k dovolání se neplatnosti není stanovena žádná lhůta, může dojít k dovolání se kdykoli během řízení a je tedy lépe počítat s tím, že je takový úkon neplatný absolutně. V opačném případě se případný zprostředkovatel prodeje vystavuje nebezpečí, že se po uskutečnění prodeje stane tento prodej neplatným a kupující bude muset předmět koupě vrátit. Otázkou pak je, zda také dostane zpět i své peníze. Závěrem tedy lze říci, že koupě nemovitosti postižené exekucí je bez dalšího nereálná.

Východiska však z této situace existují, a to zjednodušeně dvě; První možnost skýtá samotný exekuční řád. Podmínkou je však spolupráce s exekutorem, který může povolit nemovitost, ale i jiný majetek dlužníka, zpeněžit. Nevýhodou tohoto způsobu řešení však je jednak skutečnost, že je třeba kupní cenu složit k rukám exekutora a ten případný přeplatek vrátí povinnému, což samozřejmě skýtá nebezpečí, že se ke zprostředkovateli včas nedostane provize z provedeného obchodu, nebo třeba také vůbec a jednak, že je třeba exekutorovi předložit znalecký posudek a kupní smlouvu, a kupní cena nesmí být nižší, než cena dle posudku.

Výhodnější se tedy jeví provést prodej exekucí zatížené nemovitosti mimo exekuční řízení, tzn. hned po jeho skončení, tzv. vyplacením exekuce za povinného. K tomuto cíli vedou dva modely. Zjednodušeně lze říci, že dle prvního z nich kupující příp. zprostředkovatel s povinným uzavře smlouvu o smlouvě budoucí, v níž se povinný zaváže ihned po skončení exekuce uzavřít kupní smlouvu a následně vlastnická práva ke své nemovitosti převést a na základě této budoucí smlouvy kupující za povinného zaplatí v exekuci vymáhanou částku, tím exekuce skončí, nemovitost se uvolní a lze s ní volně nakládat. Následně bude uzavřena klasická kupní smlouva, podle níž prodávající nemovitosti převede. Druhý model vychází z teorie, že uzavřením kupní smlouvy, jejímž předmětem je nemovitost, prodávající nepřevádí vlastnické právo k nemovitosti, neboť k tomu dochází až podáním návrhu na vklad do katastru nemovitostí a uzavřením kupní smlouvy tedy neporušuje zákaz nakládání s majetkem a nelze tedy takovou smlouvu prohlásit za neplatnou. Dle tohoto modelu tedy lze uzavřít kupní smlouvu, v níž bude přímo uvedeno, kam mají směřovat prostředky z kupní ceny. Jedním z cílů tedy nutně musí být účet soudního exekutora, aby bylo možné dle této smlouvy provést návrh na vklad do katastru nemovitostí. Po té, co bude exekuce skončena, resp. až exekutor vyrozumí příslušný katastr o jejím skončení, lze podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru. Tento způsob se mě osobně jeví jako přijatelnější, již z toho důvodu, že není třeba nikde zveřejňovat podrobnosti kupní smlouvy a výši případné provize zprostředkovatele.

Na závěr je třeba důrazně upozornit, že ani jeden z nastíněných způsobů zpeněžení exekucí zatížených nemovitostí nemusí být zcela stoprocentní a je třeba velmi pečlivě volit, se kterým klientem bude smlouva uzavírána. Pro existenci inhibitoria – výše zmíněného zákazu, je rozhodné datum doručení usnesení o nařízení exekuce, příp. exekučního příkazu prodejem nemovitostí, povinnému. Od vlastníka nemovitosti se tedy předpokládá, že bude s kupujícím otevřeně komunikovat a sdělí mu všechna rizika, která případnému obchodu hrozí, zejm. další potenciální exekuce. Může totiž dojít k situaci, kdy bude uzavřena kupní smlouva, exekuce vyplacena a než zprostředkovatel stihne podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru, bude povinnému doručeno nařízení další exekuce. V takovém případě by byl návrh na vklad katastrálním úřadem zamítnut. Taktéž je třeba mít na zřeteli nebezpečí ze strany případných věřitelů, kteří mohou zcizení nemovitosti svého dlužníka považovat za zkrácení svého práva na uspokojení pohledávky. Potom hrozí, že na návrh těchto osob soud prohlásí, že je prodej vůči nim neúčinný a potom lze pro tyto osoby vést exekuci na tuto nemovitost i v případě, že je již jejím vlastníkem osoba, která s původní exekucí neměla nic společného. Rozhodnou skutečností je pak úmysl dlužníka tyto věřitele zkrátit. Případný kupující nebo zprostředkovatel by se tedy měl ještě před uzavřením jakékoli smlouvy ujistit, zda budou všechny získané prostředky z prodeje využity k uspokojení případných věřitelů.

Závěrem lze uvést, že zpeněžení exekucí postižených nemovitostí není jednoduchá záležitost a její realizaci by měli vždy řešit pouze odborně znalí zprostředkovatelé. A v těchto právně komplikovaných obchodních případech samozřejmě platí, že by realitní makléř měl celý případ konzultovat s právníkem realitní kanceláře, aby nedocházelo ke vzniku nevratných škod třetím osobám.

JUDr. Mgr. Josef Ťoukálek, exekutorský úřad Praha