Nová zastřešující organizace realitek slibuje větší profesionalitu

Autor: Irena Buřívalová, CBW

Na konci května se skupina devíti realitních kanceláří rozhodla založit vlastní profesní organizaci s názvem Česká komora realitních kanceláří (ČKRK), a to i přesto, že v oboru již léta funguje jiné sdružení, Asociace realitních kanceláří České republiky (ARK ČR).

Asociace realitních kanceláří v poslední době čelí kritice odborníků, podle nichž se dostatečně nezasazovala za přísnější profesní standardy v oblasti realit. Povolání realitního makléře je stále živnost volná, což snižuje prestiž oboru.

René Hradecký, který se stal předsedou výkonné rady nově vzniklé České komory realitních kanceláří (ČKRK), tvrdí, že situace je přímo kritická, protože trh v posledních letech zaplavili realitní makléři bez dostatečných zkušeností a bez základních poznatků o nemovitostech, které prodávají. Jedním z hlavních cílů ČKRK je zavést do oboru větší profesionalitu a více pravidel pro výkon povolání. Tím by se také celá oblast zprůhlednila, přičemž dnes se v ní pohybují tisíce lidí.
Hradecký slibuje, že ČKRK nebude jen bezzubou organizací, která nevyvíjí žádnou činnost. Jedním z prvních kroků by měla být certifikace realitních makléřů a vytvoření garančního fondu, který by sloužil ke kompenzaci klientů poškozených jednáním bezohledných makléřů či realitek.

Zakladateli nové komory jsou Realitní společnost České spořitelny, Mexx Reality, Real Spektrum, Professionals, Hot Reality Plus, Reality 21, Engel & Völkers, Tide Reality a Svoboda & Williams, ale jak podotkl Hradecký, o členství se již zajímá dalších nejméně 80 realitních kanceláří.

Nedávno jsem měla možnost hovořit zhruba s desítkou realitních makléřů a docela mě zarazila jejich chabá znalost nemovitostí a vůbec celková úroveň jednání. Je situace v oblasti realit skutečně tak tragická, anebo jsem měla zkrátka smůlu?

Samozřejmě nelze říci, že by všichni byli špatní, nicméně především v loňském roce se vyskytlo velké procento skutečně špatných makléřů. Nemůžeme zobecňovat, zdali tihle nekvalitní makléři pracují ve velkých či menších realitkách. Pravdou ale je, že s profesí realitního makléře se v poslední době pojí spíše negativní konotace. ČKRK vznikla především proto, že bychom rádi zlepšili povědomí lidí o tom, co to je podnikání v realitách, a pracovali na zkvalitnění oboru. Chceme začít situaci zlepšovat a postarat se o to, aby takoví lidé nepoškozovali pověst kvalitních realitních kanceláří.

V poslední době se stalo oblíbenou činností zakládat organizace s cílem napravovat úroveň určitého podnikatelského odvětví. Vezměte si takovou Asociaci public affairs agentur (APAA), která vznikla před rokem a dosud nevyvinula žádnou činnost. Mohla by se z ČKRK také stát taková bezzubá organizace?

Takovéto pasivní sdružení už tady je (ARK ČR), ale my takoví být nechceme… Vnímáme problémy, které nikdo neřeší, a chceme s nimi něco dělat. Od založení naší komory jsme již obdrželi několik e-mailů od klientů některých realitních kanceláří. V současnosti nemáme pravomoci k tomu, abychom řešili případy související se společnostmi, které nejsou našimi členy, ale rozhodně se budeme zabývat případy týkajícími se našich členů. Chceme využívat nástroje, které stávající asociace vůbec nevyužívá. Chceme zavést certifikaci makléřů i realitních společností, takže by vznikla vlastně dvojitá pojistka proti špatné kvalitě. Každý makléř bude muset prokázat jistou úroveň vzdělání, zkušenosti z oboru realit a široký okruh znalostí. Bude muset znát také právní kontext. Každé dva roky si bude muset makléř tuto prověrku zopakovat. Certifikace realitních společností by měla mimo jiné zahrnovat garanci, že peníze od klientů, kteří jsou členy asociace, budou v bezpečí a nebudou se s nimi podnikat žádné transakce bez vědomí klienta. Dále chystáme vytvoření garančního fondu.

Jak přesně bude garanční fond fungovat?

Společnosti do fondu vloží určitou částku. (Poznámka: Tyto peníze budou využity ke krytí případných škod, které klientovi vzniknou v důsledku jednání členů komory). Protože jednotlivé společnosti budou účastníky fondu, budou muset takříkajíc vyložit karty na stůl. Komora bude muset mít přehled o některých procesech uvnitř společností, které jsou jejími členy, a ony nám budou muset dokázat, že jsou transparentní a že například nepracují s penězi svých klientů, což některé firmy rády dělají. Vytvoříme určitá pravidla a členy komory povedeme k tomu, aby je respektovali. Takže členství v ČKRK je teď naprosto nevýhodné, protože se členové musejí podřídit pravidlům komory.

Jak budete postupovat, pokud klientovi vznikne nějaká škoda?

Budeme mít na to ombudsmana a tým právníků. Kdykoli přijde stížnost na některého z našich členů, vytvoříme komisi, která záležitost prošetří. Pokud se některému členovi prokáže selhání, bude následovat určitá sankce. Nejprve přijde napomenutí a výzva k nápravě škody. Bude-li se případ opakovat, může člen dostat pokutu v určité výši. Třetím krokem, pokud první dvě opatření nebude společnost respektovat anebo se podobný případ bude opakovat, je pak vyloučení společnosti z komory. Klientovi se v takovém případě dostane náhrady ze dvou směrů: jednak od samotné realitní kanceláře, protože všechny jsou povinně pojištěné, je to zkrátka jedna z podmínek členství, a jednak z fondu. Ten bude také pojištěn.

To zní jako vznešené poslání, ale nezaložili jste ČKRK spíše proto, abyste upozornili na jednotlivé její členy a dělali jim reklamu?

To není primární důvod. Chceme na trh s realitami vnést větší transparentnost. Nechceme lobbovat za společnosti, které jsou našimi členy. Některé z nich se na trhu pohybují již delší dobu a nikdy neměly žádný problém ani skandál. Firmy, které jsou našimi členy, jsou vlastně nositeli myšlenky na zlepšení pověsti realitních makléřů.

Co konkrétně by podle vás měl realitní makléř znát?

Tak především to, jak věci fungují, například katastr nemovitostí. Dále podrobnosti o nových developerských projektech, například o stavebních povoleních a termínech výstavby. Není přece možné, aby makléř prodával byt v oblasti, kde ještě nebyl uzavřen územní plán. To je například dosti problematické, protože o takových procesech vědí zpravidla jen lidé z developerských společností. Dále je potřeba, aby znali problematiku financování. Musejí vědět, co klientovi nabídnout na základě jeho finanční situace. Je nezbytné, aby makléř jednal čestně a právě tohle budeme od našich členů vyžadovat.

Makléř by měl dále disponovat určitou zkušeností v oboru anebo absolvovat nějaké školení. V ČKRK chceme spolupracovat s některými vysokými školami na vytvoření jednotného studijního programu. Makléř by měl znát technické informace, jako je například standardní výška stropů v panelových domech anebo některé pojmy z oboru instalatérství. V současné době lidé, kteří se živí jako realitní makléři, všechny tyhle věci vůbec neznají.

Schopnost orientovat se v instalatérství už bych označila jako poměrně pokročilé znalosti vzhledem k tomu, že makléři mnohdy ani netuší, kdo v daném domě bydlí, a neznají ani sousedy v bezprostřední blízkosti prodávaného bytu.

Tak takovou zkušenost má bohužel spousta lidí a je potřeba s tím něco dělat. Důsledkem toho pak je, že lidé se mnohdy rozhodnou obchodovat sami mezi sebou a realitní kancelář k tomu vůbec nepotřebují, což je ta nejhorší věc, kterou mohou udělat, protože v takovém případě nemají vůbec žádné garance. Člověk, který se v naší problematice neorientuje, se ocitá ve velkém nebezpečí. Realitní společnost vám zaručí, že transakce se uskuteční. Já osobně bych nikdy neprodával problematickou nemovitost zatíženou nějakým smluvním závazkem či věcným břemenem bez služeb realitní společnosti.

Co se na trhu s realitami změnilo, pokud jde o kvalitu nemovitostí? Jaké jsou nové developerské projekty a jak jsou na tom starší byty? Změnila se nějak jejich kvalita?

V posledních letech se výrazně zlepšila kvalita developerských projektů, protože je také více konkurence. Před takovými šesti lety byla tak velká poptávka, že se byty prodávaly dopředu, ještě než se vůbec začalo stavět. Dnes je nabídka o něco větší a developeři se musejí více snažit, pokud jde o kvalitu. Také klienti dnes mají na kvalitu větší nároky, stejně jako na lokalitu nebo služby. Dnes už každý s naprostou samozřejmostí očekává garáž a velká okna. Situace se ale zlepšila také v oblasti investic do bytů.

Co soudíte o novém realitním serveru Bezrealitky.cz, který nabízí nemovitosti bez pomoci realitních společností?

Nemohu o nich pochopitelně mluvit ve zlém. Podle mě jde o velmi chytrý marketingový krok. Spousta realitek se teď na ně zlobí, ale zákon tohle umožňuje, takže nevidím důvod, proč by nemohli vytvořit firmu, která bude nabízet služby v oblasti realit. Já je vlastně nevnímám jako nic jiného než další realitní společnost. Funguje to tam sice trochu jinak, ale to na věci nic nemění.

Jenže oni podle všeho fungují jako server pro veřejnost, protože umožňují lidem uzavírat mezi sebou obchody. Proč jsou podle vás realitní společností?

Podle mě by měli občany řádně informovat, a ne je mást. Umožňují obchody v oblasti realit, a proto jsou realitní společností. Kdybych chtěl já podnikat v realitách, byl bych realitní společností. Tak by to mělo fungovat ve vyspělém tržním prostředí. Osobně bych měl asi strach svěřit obchodování s mým majetkem někomu takovému a experimentovat s nějakým novým modelem. Jestliže řeknou ano, jsme realitní společnost, rádi je v naší komoře přivítáme, pokud splní určité podmínky. Nechceme jít proti nim, budou-li věci dělat trochu průhlednějším způsobem a přestanou mlžit. Ve skutečnosti jsou totiž realitní společností.

Zmínil jste nedostatek pravidel na tuzemském trhu s realitami. Jak funguje podle vašich zkušeností regulace v zahraničí?
V Evropě je zcela běžné, že realitní makléři mají certifikáty a musejí je obnovovat řekněme každé dva roky. V Kanadě je to tuším dokonce každého půl roku. Nechceme se ovšem srovnávat s Kanadou, protože jde o naprosto odlišný trh. Ve Velké Británii však mají také velmi přísný systém. Na realitní společnosti i makléře dohlíží určitý kontrolní orgán. Britské realitky mají výtečnou pověst a u klientů se těší obrovské důvěře. U nás vám stačí živnostenský list a připojení na internet a můžete se dát do podnikání.

Bude se ČKRK zasazovat také o nějaké legislativní změny?

Momentálně ne, ale bylo by ideální, kdyby se v nějaké krátké době stalo podnikání v oblasti realit živností vázanou, jako je tomu v některých zemích. Bylo by to jistě vynikající, protože my nejsme schopni ručit za jednání realitních společností, které nejsou našimi členy.

Předpokládám, že zvýšený výskyt nekvalitních makléřů souvisí s rozkvětem celé oblasti realit. Jak se podle vás bude tento sektor nadále vyvíjet?

Český trh s realitami začíná podle mě vyzrávat. Tatam je doba, kdy ceny nemovitostí nezadržitelně rostly, a podle všeho se už ani nikdy nevrátí. Realitní společnosti, zejména ty, co na trhu působí šest nebo deset let, si začínají budovat své značky. Snaží se nabízet kvalitnější služby. V následujících letech se budou rozšiřovat licence a objeví se určitě některé nové, zatímco menší firmy se budou pravděpodobně spojovat do konsorcií, sdružení anebo se stanou součástí licence. Ve Velké Británii je 70 až 80 procent realitek součástí určité licence. V České republice se také v souvislosti se zpomalením trhu dále vyostří konkurenční boj.

Ve Velké Británii momentálně spousta makléřů přichází o práci, protože ceny nemovitostí jdou dolů. Může podle vás něco takového nastat i u nás?

To si nemyslím. Velká Británie byla nedávnou krizí zasažena velmi silně, především londýnský trh, ale pokud jde o zbytek Evropy, jistý vliv může být patrný možná jen v Nizozemí nebo v Dánsku. U nás je situace jiná. Stále zažíváme růst trhu, i když pravda ne tak výrazný jako v Bulharsku či na Ukrajině. Momentálně se podle mého nacházíme někde těsně před vrcholem. Trh má pochopitelně své vrcholy a propady.

Radil byste lidem, aby investovali do vlastního bydlení, nebo by měli spíše zůstat nájemníky?

To opravdu záleží na lokalitě. Investice do nemovitostí je samozřejmě vždycky dobrá věc, protože jde o konzervativní investici a její výhody jsou patrné zejména z dlouhodobého hlediska. Pokud by chtěl někdo spekulovat s cenou v časovém rámci měsíců nebo dvou až tří let, nabádal bych spíše k opatrnosti, protože šance na rychlé navýšení hodnoty už dnes nejsou tak velké. Rozhodně bych takové kroky nedoporučoval nezkušeným investorům nebo spekulantům.

Vnímáte už dopad deregulace nájemného, například na výši nájmů, které se už teď snižují?

(Poznámka: Od 1. ledna 2007 platí zákon o deregulaci nájemného, který majitelům domů umožňuje zvyšovat nájemné až
o 19,2 procenta ročně. Deregulace potrvá celkem 4 roky.)

Výše nájemného jde skutečně dolů. Takže dopad deregulace je patrný již dnes. Ovšem dalším důvodem je to, že spousta investorů nakoupila byty, které dále pronajímají, přičemž na trhu je bytů dostatek, proto majitelé, kteří si to mohou dovolit, jdou s nájemným dolů. Třeba u bytů bez garáže nebo v Praze například daleko od stanice metra. Anebo v případě nezařízených bytů. Tohle všechno má na výši nájemného vliv.